Inkomstenbenadering

De inkomstenbenadering is een taxatiemethode waarbij de waardering van vastgoedobjecten op basis van inkomsten uitgevoerd worden. Hierbij is onderscheid te maken in onderstaande methoden.

Draagkrachthuurmethode (bedrijfseconomische huurwaarde)
Dit is een adequate methode om op een indirecte wijze de huurwaarde te benaderen en dient meestal als controlemiddel van de hiervoor genoemde methoden. Hierbij worden echter de exploitatiemogelijkheden van de te waarderen onroerende zaak als uitgangspunt genomen en niet slechts de onroerende zaak op zichzelf.

Aan de hand van enerzijds de gerealiseerde omzetten in de afgelopen jaren (met een minimale beschouwingsperiode van drie jaar) en anderzijds een normatieve berekening van de omzetmogelijkheden op basis van diverse gepubliceerde kengetallen alsmede aan de hand van intern beschikbare marktkennis en ervaring wordt een genormeerde omzet berekend. Dit vormt de basis voor het bedrijfseconomisch verantwoorde huurniveau van de onderneming.

DCF-methode (Discounted CashFlow ofwel de contante waarde methode)
De DCF-methode houdt in dat de marktwaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de (geraamde) toekomstige netto kasstromen van dit object contant te maken. Naast  toekomstige netto kasstromen wordt er een eindwaarde van het onroerend goed bepaald, welke eveneens contant wordt gemaakt. De te hanteren yield (disconteringsvoet) wordt afgeleid uit recente transacties van soortgelijke objecten. Uiteindelijk wordt de waarde berekend als de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houden met de samengestelde rentevoet en in het geval van de taxateurs van Adhoc horecamakelaars met een termijn van 15 jaar.

OCF-methode (Operationeel CashFlow ofwel de rentabiliteitswaarde)
De berekening van de rentabiliteit gaat uit van het volgende principe: ieder (recreatie)bedrijf heeft vanuit zijn exploitatie een bepaalde ruimte waaruit de kapitaalslasten gedekt kunnen worden, de zogenaamde operationele cashflow. Onder de operationele cashflow wordt verstaan: het bedrag dat na aftrek van alle kosten beschikbaar is voor kapitaalsdekking. Anders gezegd: het bedrag dat overblijft van de omzet na aftrek van alle kosten (inclusief ondernemersloon) voor het betalen van de rente en aflossingen. De (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt vervolgens gekapitaliseerd met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor bestaat uit: de rente, de afschrijving en het marktsentiment. Bij het bepalen van deze factor wordt rekening gehouden met onder andere de marktsituatie, de afschrijvingen van het roerend en onroerend goed, de kwaliteit en ouderdom van de opstallen en infrastructuur, de ligging, de uitstraling van het bedrijf, de op het bedrijf aanwezige voorzieningen (en de kwaliteit en ouderdom daarvan), de eigendomsverhouding en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden. Via het zogenaamde “verkapitaliseren” van de (gecorrigeerde) operationele cashflow wordt, na het doorvoeren van diverse correcties, de uiteindelijke marktwaarde bepaald.

BAR-methode (Bruto Aanvangs Rendementsmethode)
De Bruto Aanvangs Rendement (BAR)-methode houdt in dat de marktwaarde van het onroerend goed wordt bepaald door de bruto aanvangshuur in de markt op jaarbasis van het onroerend goed te kapitaliseren door deze huur te delen door een rendement (BAR). Bij het waarderen van onroerend goed met een nog lopend huurcontract dienen correcties te worden aangebracht voor het verschil in bruto markthuur en bruto huuropbrengsten. Tevens dienen correcties te worden aangebracht voor (direct) achterstallig onderhoud en kosten koper.

NAR-methode (Netto Aanvangs Rendementsmethode)
De Netto Aanvangs Rendement (NAR-methode) is een uitgebreidere versie van de BAR-methode. De exploitatielasten, beheerkosten van het onroerend goed worden namelijk ook in aanmerking genomen. Deze methode komt overeen met de BAR-methode met dien verstande dat niet de bruto markthuur in de berekening wordt betrokken, maar een inschatting van de netto markthuur, zijnde de bruto markthuur minus de feitelijke en/of door taxateurs ingeschatte exploitatielasten van het onroerend goed evenals een correctie met de kosten koper.